転貸業者 サブリース メリット 融資 ( ﾟДﾟ)
イオン3世でございます。
前回書き忘れた サブリース 転貸 融資使うときのメリット
おいぃぃ～～すぅ！
前回のブログで、物件を転貸業者さんに貸し出すメリットの一つを
書き忘れたんで追記でござる。。。。( ﾟДﾟ)
今回、購入した物件は事業用物件なんだけど
売主様が当該物件で長年ご商売されていて、引退するんで今回、売却になったんだよね。
そーすると、必然的に、物件は引き渡し後、空（カラ）の状態ですわよ。
実績のある大家さんになら、そんなことはないだろうけど、
アタスみたいなフリーター上がりの38歳にして
初就職、社会人歴3年目のサラリーマンという、
パンチのきいた中年男性（笑）に対しては、
金融機関は、空（カラ）の物件に対しての融資を嫌がるんだよね。。。。
そもそもそんな人間に金貸すの嫌だわぁなぁ（笑）ふへへへへへ。。。
融資した当該物件の返済に充てるお金は、
基本的に融資した当該物件からの家賃収入で返済するのが基本なんだって。。。
他にいくつか物件があって、その他の物件からの家賃を融資した当該物件の返済に充てたり、
他の事業収入やサラリーマンなら給与収入を、当該物件の返済に充てるのは基本的にブッーブーなんだって。。
返済は、金融機関が融資した当該物件からの家賃収入から充てるのが基本なんだって。
この返済に充てる収入に関しては
Facebookでフロンさんのためになるすんばらしぃ投稿でも書いてあったなぁ～
いつも勉強になるんだなぁ～～(^^♪
例えば、毎月10マン円、業界用語的には、ツェージュウマンえん（笑）
が金融機関への返済金で、毎月の家賃収入が、20万円あったらその20万円から
10万円を返済する。。。のこりの10万円を貯金てきなぁ～～
（↑もちろん、他の経費があるから10万円がまるまる貯金できるわけじゃないわよぉ(*´Д`)ﾊｧﾊｧ）
が、基本の考え。
空の物件を購入して、毎月10万円の返済が発生する場合、入居者が決まるまでは、
他の収入で返済しますって考えは、あんま好まれないんだって。。。。
極端な話、全空の物件を購入して、利回りが20％にできる自信があっても、
全空の物件は、購入時、入ってくる家賃が0だから、金融機関はあまり良い顔してくれないのん。
それよりも利回り7％とかでも、確実に収入が発生している物件のが、いいんだって。。。( ﾟДﾟ)
簡単に言うと、実績の浅いあたすのようなもんにゃぁ
高利回りに挑戦できる全空物件（もしくは空室の多い）よりも、
低くても確定利回りが出ちゃってるオーナーチェンジ物件のが評価がしやすいんだって。。。
↑もちろん、購入して外観をパワーアップして、退去の都度、お部屋の内装をパワーアップさせれば
利回りは上げていけると思うけど、やっぱ、盛り上がるのは
全空（ゼンカラ）でしょうぅぅぅ～～ってね（笑）
全空の物件をちゃんと再生して、きちんと運営できてる実績があれば、
持ってきていいよぉ～
って、言ってた。。。( ﾟДﾟ)
何回か、全空のアパートや超絶空室の多いアパートの案件を持ち込んでたら、
支店長さんがおっしゃってたのよね。。。
んで、今回も、持ち込んだのが、空の事業用物件じゃぁん！ってなっちゃうとこなんだけど、
ここで、転貸業者さんに貸し出すメリットが発生するのよぉ。
まだ購入まえだけど、転貸業者さんからは、賃貸借申込書をもらうんだね。
まぁ～、そもそも購入前だから、
この申込書に信憑性はあるのか？的な考えもあるけどね（笑）
でも今回は、この賃貸借申込書があったおかげで、空物件って見方じゃなく
購入後、まもなくして確定賃料が発生するって金融機関に信じてもらえたんだぁ～
うふふふ。
まぁ～、ほんとに発生するから信じるも信じないもないんだけど、
書面にして提出してあると、お互い安心よね。
どーしてもオーナーチェンジの物件は、指値が通りづらいから、
欲しくなるような物件は、空の物件の中からになっちゃうよね。。。
そんな時に使えるメリットでござる。
はぁ～、世の中、三連休～～～
ちっくしょぉ～～～～～( ﾟДﾟ)
つって。
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