9/5の記事の用語補足記事

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この記事は9/5　「区分所有マンション」の記事の補足記事です。メインは9/5のメインの記事　こちらの記事をお読みください

利回り

利回り（リマワリ）って言葉は、金融資産を運用していく中で、よく使われる単語なんだけど、投資した金額に対して、収益がどれくらいあるかを測りやすくすることね。で、不動産投資の分野での利回りっていうと表面利回りと実質利回りっていう２種類があるのね。

★表面利回り

計算式だと

表面利回り＝年間家賃÷物件価格×１００

で、年間の家賃収入合計金額を、物件価格で割り戻した数字ね。

投資物件がのってるサイトとか、不動産屋で、見せてくれる利回りがだいたいコレね。

表面利回りはあくまで、最初の目安として物件を絞るのに使う指標だね。

よく利回り何％の物件だよー

なんて会話は、大体、表面利回りが多いいんじゃないかな

★実質利回り

計算式だと

実質利回り＝

（年間家賃－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

わかりやすく数字で説明するね。

毎月の家賃が２万円のマンションやお家を、２４０万円で購入した

Aくん。あっ、Bくんでもいいよ(´Д｀)

※表面利回り＝２４万円÷２４０万円×１００＝１０

はい。　表面利回り　１０％　　でござーい(^O^)

※実質利回り＝

（２４万円－6万円）÷（２４０万円＋２０万円）×１００＝７.３

はい。　実質利回り　　７.３％　　でござーい(´Д｀)

実質利回り計算式の中の「6万円」っていうのは、ブログに書いたような

修繕積立金や管理費で、毎月5000円で計算したよ。

5000円×12ヶ月＝6万円

同じく「20万円」っていうのは、物件を購入するときの諸経費で、

仲介手数料とか、登録免許税とか、書士の先生の代金とか、

不動産取得税とか、固定資産税とか、まぁ～固定資産税とか、

取得税とかは収める時期が、ちがかったり、書士の先生の代金も

先生ごとに違ったり、するからこの「購入時の諸経費」は毎回違うよね。

あと、物件を維持していくと、修繕しなきゃいけなかったりと毎年、維持費がかわってくるから、実質利回りってのは、あくまでその瞬間の数字だね。

まぁー表面も実質も目安として考えよう。

古い物件や、手入れされていない物件とかだと

いくら表面利回りが高くても、購入後の維持費（修理費とか）

がすごくかかったり、一回、退去するとその後、入居者を見つけるまですごく時間がかかる、なんてなると

実質利回りがグングンさがります。

気をつけなはれゃ！(´Д｀)

借地権

借地権の説明ってかなり本格的な話なんで、イオンのブログを読んでてふぅ～んって程度で流せる感じで説明するよ(´Д｀)

みんながよく街でみている家ってのは、

土地の上に立ってる建物って概念なのね、で、

例えばその土地がイオンの土地とするでしょ。

これ所有権っていいます。

イオンが所有している土地に、イオンが家（建物）を建てると、

建物の権利が、所有権でイオン。

土地の権利が、所有権でイオン。

で、ここから、借地権の話をするね。

まず、上記のイオンが所有権を持ってる土地を、Aさんに貸すの。

で、借りたAさんは、「借地権」が発生するの。

で、イオンの土地にAさんが借地権をもとに建物を建てる。

Aさんの所有権の建物が、建つの。

普通に、お部屋をかりる賃借権より全然、強い権利で

土地を借りて使うのが

借地権。

って概念でいいかしらん？

間違ってたらごめんね。

ほんとごめんね。

ウィキペディアとかみてみて。

で、土地を借りてるから、お部屋の家賃みたいに、毎月

土地の所有者に賃料を払わなきゃいけないのね。

この賃料を、地代って言うんだけど、この地代が毎月の出費になるのが嫌だから、イオンは借地権の物件はやらないんでやんす。

つって。

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